In unserer Blog-Reihe über Pachtpreise für Solarparks erfahren Sie alles was Sie wissen müssen um den Wert Ihres Grundstücks eigenständig bestmöglich einzuschätzen.
Nachdem wir uns im ersten Teil der Blog-Reihe damit beschäftigt haben, welche Faktoren die Höhe der Pachtpreise beeinflussen, beantworten wir im zweiten Teil die Frage, was Grundstücke, auf denen Freiflächen-Solaranlagen errichtet werden können, aktuell wert sind.
Rückblick
Wir haben in Teil I unserer Blog-Reihe acht Faktoren ermittelt, die den Pachtpreis maßgeblich beeinflussen:
Individuelle Standortfaktoren:
01 Geographische Lage
02 Topographische Faktoren
03 Flächengröße
04 Infrastruktur
Wirtschaftliche Faktoren:
05 Einspeisetarife & Vergütungen
06 Wettbewerb & Nachfrage
07 Finanzierungskosten
08 Komponentenpreise & Baukosten
Um den Wert von Grundstücken zu beurteilen, sollten wir insbesondere die wirtschaftlichen Faktoren betrachten. Natürlich sind auch die individuellen Standortfaktoren wichtig, aber sie unterscheiden sich eben von Standort zu Standort. Es ist also schwer, auf Grundlage der individuellen Faktoren einheitliche Regeln aufzustellen.
Die wirtschaftlichen Faktoren hingegen stellen die Rahmenbedingungen dar, die für alle Freiflächen-Solarprojekte in Deutschland identisch sind. Sie bestimmen das Marktumfeld, in dem sich Projektentwickler von Solaranlagen bewegen. Lassen Sie uns also zuerst die einzelnen wirtschaftlichen Faktoren untersuchen, um anschließend die Frage zu beantworten, wie sich die Faktoren zusammengenommen auf die aktuellen Pachtpreise und deren Entwicklung auswirken.
Einspeisetarife & Vergütungen
Im ersten Teil unserer Blog-Reihe haben wir bereits festgestellt, dass die meisten Solarprojekte in Deutschland eine Vergütung in einer Ausschreibung gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) erhalten. Jetzt wollen wir genauer verstehen, wie die EEG-Ausschreibungen ablaufen und welche aktuellen Ergebnisse die Ausschreibungen hervorbringen.
Grundlagen der EEG-Ausschreibung
Die Verantwortung für die EEG-Ausschreibungen liegt bei der Bundesnetzagentur. Diese legt einen Höchstpreis pro Kilowattstunde und die insgesamt ausgeschriebene jährliche Zubau-Leistung fest. Im Jahr 2023 beträgt der Höchstpreis, den Betreiber von Freiflächen-Solaranlagen nicht überschreiten dürfen, 7,37 Eurocent pro Kilowattstunde. Die insgesamt ausgeschriebene Leistung für Freiflächen-Solaranlagen (auch Solaranlagen des ersten Segments genannt) liegt in 2023 bei 5.850 Megawatt, aufgeteilt auf drei Ausschreibungsrunden alle vier Monate mit je 1.950 MW.
Projektentwickler, die eine Freiflächen-Solaranlage planen, können mit der Gesamtleistung ihrer geplanten Anlage und einem Gebot pro Kilowattstunde an den Ausschreibungen teilnehmen. Die entscheidende Frage, die sich Projektentwickler stellen, lautet: wie hoch ist das Gesamtvolumen, das an der Ausschreibung teilnimmt und zu welchem Preis bieten anderen Projektentwickler ihren Strom an?
Wenn die Projektentwickler davon ausgehen, dass die Ausschreibung unterzeichnet ist, d.h., die Gesamtleistung der teilnehmenden Projekte weniger als 1.950 Megawatt beträgt, können theoretisch alle Projekte den Höchstpreis von 7,37 Cent pro Kilowattstunde bieten und auch einen Zuschlag erhalten. Wenn jedoch mehr als 1.950 Megawatt an Projektvolumen an der Ausschreibung teilnehmen, müssen die Projektentwickler sehr genau überlegen, zu welchem Preis sie ihren Strom anbieten. Nur die kostengünstigsten Projekte erhalten den Zuschlag, solange bis das Ausschreibungsvolumen erschöpft ist. Dieser Mechanismus soll sicherstellen, dass der Strom möglichst günstig angeboten wird.
Auswirkungen auf den Pachtpreis
Was bedeutet das alles jetzt für Sie als Grundstücksbesitzer?
Die Antwort ist einfach: Je mehr Projekte und Flächen den Projektentwicklern zur Verfügung stehen, desto größer wird der Wettbewerb in den Ausschreibungen, und die Erlöse der Solaranlagen werden geringer. Die Wirtschaftlichkeit der Projekte sinkt. Wie wir im ersten Teil unserer Blog-Reihe gelernt haben, bedeutet das, dass tendenziell weniger Geld für Pachtzahlungen zur Verfügung steht.
Aktuelle Ausschreibungsergebnisse
Sie fragen sich jetzt sicherlich, wie momentan die Situation in den EEG-Ausschreibungen aussieht. Sind die Ausschreibungen überzeichnet oder unterzeichnet? In den letzten Jahren waren die Ausschreibungen in den meisten Fällen deutlich unterzeichnet, hauptsächlich aus zwei Gründen:
Der festgelegte Höchstwert für Gebote war relativ niedrig angesetzt, was dazu geführt hat, dass viele Projekte von vornherein unwirtschaftlich waren.
Es war nur auf wenigen Flächen planungsrechtlich möglich eine Baugenehmigung für eine Freiflächen-Solaranlage zu erhalten.
Da der Ausbau der erneuerbaren Energien in Deutschland allerdings massiv gesteigert werden soll und muss, hat die Bundesregierung Ende 2022 gegengesteuert und mit zwei Maßnahmen die Situation in den Ausschreibungen für Freiflächen-Solaranlagen über Nacht auf den Kopf gestellt:
Zum einen wurde der festgelegte Höchstwert von 5,9 Cent pro Kilowattstunde auf 7,37 Cent um fast 25% erhöht. Zum anderen wurde eine Reihe von Maßnahmen und Gesetzesänderungen erlassen, die es insgesamt vereinfachen eine Baugenehmigung für eine Solaranlage zu erhalten.
Die Ergebnisse der EEG-Ausschreibung vom 1. März 2023 zeigen, dass diese Maßnahmen sehr gut wirken. Insgesamt haben 347 Gebote mit einer Gesamtleistung von 2.869 Megawatt an der Ausschreibung teilgenommen, 1.950 Megawatt waren ausgeschrieben. Von den 347 Geboten erhielten nur 245 einen Zuschlag, der durchschnittliche Zuschlagswert betrug 7,03 Cent.
Für Sie als Grundstückseigentümer hat der Umschwung in den EEG-Ausschreibungen für Freiflächen-Solaranlagen sowohl positive als auch negative Auswirkungen. Auf der einen Seite ist es durch die Gesetzesänderungen deutlich wahrscheinlicher geworden, dass es auf Ihrem Grundstück möglich ist, eine Baugenehmigung für eine Freiflächen-Solaranlage zu erhalten. Auf der anderen Seite wird dadurch der Wettbewerb in den Ausschreibungen erhöht, was, wie wir gelernt haben, zu niedrigeren Einspeisevergütungen führt und somit den Spielraum für Pachtzahlungen der Projektentwickler mindert.
Wettbewerb: Angebot & Nachfrage
Natürlich hat auch die aktuelle Nachfrage nach Solarenergie und die Wettbewerbssituation um Grundstücke Einfluss auf den Pachtpreis für Ihr Grundstück. Je weniger Grundstücke bau- und planungsrechtlich für Freiflächen-Solaranlagen geeignet sind, desto stärker werden sich Projektentwickler bemühen, die verfügbaren Grundstücke für sich zu sichern. Wäre es theoretisch möglich, auf allen landwirtschaftlichen Flächen einfach so eine Solaranlage zu errichten, würde der Wert der Grundstücke für Projektentwickler sinken, bzw. das hohe Angebot an Grundstücken würde die Nachfrage in diesem Fall deutlich übersteigen.
Wie oben schon beschrieben, war es bis Anfang des Jahres nur auf sehr wenigen Grundstücken möglich, eine Baugenehmigung für eine Freiflächen-Solaranlage zu erhalten. Durch diverse Gesetzesänderungen bzw. Öffnung der Flächenkulisse für Solaranlagen ist es seit 2023 möglich, auf deutlich mehr Grundstücken eine Solaranlage zu errichten. Außerdem plant die Bundesregierung weitere Maßnahmen, um die bau- und planungsrechtliche Situation von Freiflächen-Solaranlagen weiter zu verbessern.
Finanzierungskosten
Wie wir im ersten Teil unserer Blog-Reihe über Pachtpreise gelernt haben, haben die Kapitalkosten einen ganz entscheidenden Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten und somit auch auf die Höhe der Pachtzahlungen. So gut wie alle Freiflächen-Solaranlagen werden größtenteils durch Banken finanziert. Freiflächen-Solaranlagen verursachen schnell ein Investitionsvolumen von mehreren Millionen Euro. Dieser Betrag wird ganz oder teilweise finanziert. Die Kosten für die Finanzierung in Form von Zinsen haben entscheidenden Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten. Das lässt sich an einem einfachen Beispiel festmachen:
Für ein Annuitäten-Darlehen in Höhe von 5.000.000 € mit einer für Solarprojekte üblichen Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz von 2 %, verursacht Zinskosten in Höhe von ca. 1.060.000 €. Bis Anfang letzten Jahres waren 2 % ein üblicher Zinssatz, den Banken für Solarprojekte aufgerufen haben. Durch die hohe Inflation der letzten anderthalb Jahre und die damit einhergehende Geldpolitik der Zentralbanken liegt der aktuelle Zinssatz bei über 5,5 %. Das gleiche Darlehen mit derselben Laufzeit verursacht so Zinskosten in Höhe von 3.160.000 €. Dieser Umstand hat selbstverständlich erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten und somit auch auf die Pachtpreise für Ihr Grundstück.
Weil der Zubau an erneuerbaren Energien wichtig ist, um die CO2-Ziele der Bundesregierung und der EU zu erreichen, aber auch um die hohen Stromkosten in Deutschland zu senken, versucht die Bundesregierung gegenzusteuern und die hohen Kapitalkosten auszugleichen, indem sie wie oben beschrieben z.B. den zulässigen Höchstwert der EEG-Ausschreibungen nach oben korrigiert. Trotzdem belasten die hohen und weiter steigenden Kapitalkosten die Wirtschaftlichkeit von Freiflächen-Solaranlagen massiv.
Komponentenpreise & Baukosten
Wir haben in Teil I unserer Blog-Reihe bereits dargelegt, dass die Preise für Solarpaneele, Wechselrichter und Kabel sowie die Baukosten die Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten beeinflussen. Aber wie sieht die aktuelle Situation diesbezüglich aus?
Die Komponentenpreise für Solaranlagen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken, während die Baukosten in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Besonders die Preise für Solarpaneele sind in den letzten 10 Jahren um bis zu 80 % gesunken. Die Kostensenkung der Komponenten für Solaranlagen hat dazu geführt, dass Solarenergie heute in vielen Regionen der Welt die günstigsten Stromentstehungskosten überhaupt aufweist.
Preisfrage
Nachdem wir nun die wirtschaftlichen Faktoren genauer betrachtet haben, beantworten wir endlich die Frage, die Sie als Grundstückseigentümer am meisten interessiert: Was ist Ihr Grundstück unter den aktuellen Rahmenbedingungen wert?
Wie Sie sicherlich schon vermutet haben, lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten, da neben den wirtschaftlichen Faktoren eben auch individuelle Standortfaktoren den Pachtpreis beeinflussen. Allerdings ist es möglich, einen Preisrahmen zu nennen.
Sie können unter den aktuellen Rahmenbedingungen mit einer jährlichen Pachtzahlung zwischen 2.000 € und 4.500 € je Hektar verpachteter Fläche rechnen. Besitzen Sie z.B. ein 10 Hektar großes Grundstück, auf dem man planungsrechtlich eine Solaranlage errichten kann und besteht die Möglichkeit eines nahen Netzanschlusses der Solaranlage und sind zusätzlich keinerlei Verschattungen und topographische Besonderheiten vorhanden, dann sollten Sie mindestens 3.500 Pacht pro Hektar erzielen. Besitzen Sie eher kleinere Flächen in der Größenordnung 1 bis 3 Hektar, die teilweise verschattet sind oder eine lange Stromleitung zum Anschluss der Solaranlage notwendig ist, dann sollten Sie eher mit 2.000 € Pacht pro Hektar rechnen.
Selbst wenn Ihr Grundstück, aus welchen Gründen auch immer, nicht geeignet ist Pachtpreise jenseits der 3000 € oder 4000 € Marke zu erzielen, ist die Verpachtung an einen Projektentwickler in der Regel wirtschaftlich sehr attraktiv. Im Jahr 2020 lag der durchschnittliche Pachtpreis für Ackerland in Deutschland bei 375 € pro Hektar.
Ausblick Pachtpreisentwicklung
Zum Schluss wollen wir noch eine Prognose wagen, wie sich die Pachtpreise zukünftig entwickeln. Wir haben festgestellt, dass sich anhand der Ausschreibungen und geänderten Gesetzeslage erkennen lässt, dass sich der Markt für Freiflächen-Solargrundstücke ändern wird. Aktuell haben Sie die Möglichkeit, von den besten Pachtkonditionen der letzten Jahre zu profitieren. Allerdings zeichnet sich eine Absenkung der Pachtpreise ab. Zum einen ist die Errichtung von Freiflächen-Solaranlagen auf immer mehr Grundstücken möglich, und zum anderen belasten die stetig steigenden Kapitalkosten die Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten enorm.
Die aktuellen Ausschreibungsergebnisse und weiteren Pläne der Bundesregierung zur Öffnung der Flächenkulisse zusammen mit den steigenden Kapitalkosten werden zu einem Wendepunkt in der Pachtpreisentwicklung führen. Wenn Sie einen möglichst hohen Ertrag mit Ihrem Grundstück erzielen wollen, dann sollten Sie über eine zeitnahe Verpachtung nachdenken. Die Pachtpreise befinden sich aktuell auf dem Höchstniveau und werden aller Wahrscheinlichkeit nach in absehbarer Zeit sinken.
Wenn Sie Ihr Grundstück zu marktgerechten Konditionen verpachten wollen, sprechen Sie uns an! Wir bieten überdurchschnittlich gute Pachtkonditionen, individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmte Pachtverträge und langfristige Sicherheit.
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